미국 오피스 빌딩 절반이 공실, 부동산 위기의 신호

고객들이 2023년 3월 13일 캘리포니아주 산타클라라에 있는 Silicon Valley Bank 본사 밖에 줄을 서 있습니다.

미국 상업용 부동산 시장의 침체

댈러스와 미니애폴리스부터 뉴욕과 로스앤젤레스에 이르기까지 사무실이 비어 있거나 활용도가 낮은 것은 단순히 재택근무의 확산 때문일까요? 하지만 깔끔한 책상과 조용한 휴게실은 팀을 직접 모으려는 비즈니스맨들에게는 아직 유용합니다.

최근 은행 파산에 따른 금융 시스템의 문제 징후에 대해 극도로 경계하고 있는 투자자와 규제 당국은 이제 20조 달러 규모의 미국 상업용 부동산 시장의 침체를 주목하고 있습니다. 금리 급등으로 촉발된 혼란에 금융권 대출기관들이 고군분투하는 가운데 사무실 등 건물의 가치도 추락하고 있는데요. 이는 은행에 고통을 가중시킬 수 있으며 파급 효과에 대한 우려를 불러일으킬 수 있습니다.

코넬대학교 경제학과 에스워 프라사드 교수는 아직 은행 부문에 시스템적인 문제는 아니지만 전염에 대한 우려는 적절하다고 말했습니다.

 

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뱅크런의 위험

최악의 경우 은행의 상업용 부동산 대출에 대한 불안감이 커져 고객들이 예금을 인출하게 될 수도 있다. 뱅크런은 지난달 실리콘밸리은행을 무너뜨린 원인으로 금융시장을 뒤흔들고 미국 경기침체에 대한 두려움을 불러일으켰는데요.

상업용 부동산 위기에 대해 질문을 받은 제롬 파월 연준 의장은 지난달 은행이 여전히 강하고 감당할 수 있다고 말했습니다. 그러나 미국 대출기관과 부동산 부문 간의 연관성에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 자산관리사 글렌메드(Glenmede)의 투자 전략 부사장 마이클 레이놀즈는 "우리는 이를 매우 면밀히 관찰하고 있다"라고 말했습니다. 그는 상업용 부동산에 대한 대출이 모든 은행에 문제가 될 것이라고 예상하지 않지만 몇몇 은행은 위험할 수 있다고 말합니다.

미국 최고의 은행가인 JPMorgan Chase(JPM) CEO Jamie Dimon은 올해 더 많은 은행이 도산할지 확신할 수 없다고 말했습니다. 그러나 그는 현재 상황이 전 세계에 너무 많은 레버리지를 가진 수백 개의 기관이 있었던 2008년 글로벌 금융 위기와는 매우 다르다는 점을 재빠르게 지적했습니다.

미국 시장이 가장 취약해 보입니다. 그러나 유럽중앙은행(European Central Bank)과 영란은행(Bank of England)도 최근 가격 전망이 악화됨에 따라 상업용 부동산과 관련된 위험에 대해 경고했습니다.

 

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재택근무 확산에 따른 영향

사무실, 아파트 단지, 창고 및 쇼핑몰을 포괄하는 상업용 부동산은 최근 몇 달 동안 상당한 압력을 받고 있습니다. 데이터 제공업체 그린스트리트(Green Street)에 따르면 지난 3월 미국 물가는 최근 최고치보다 15% 하락했는데요. 지난 1년간 급격한 이자율 인상은 고통스러운 일이었습니다. 상업용 건물 구입은 일반적으로 대규모 대출로 이루어지기 때문입니다.

사무실 자산이 가장 큰 타격을 받고 있습니다. 하이브리드 작업은 여전히 인기가 있어 많은 건물 소유주가 청구할 수 있는 임대료에 영향을 미칩니다. 보안 제공업체인 Kastle의 데이터에 따르면 미국 사무실의 평균 점유율은 여전히 2020년 3월 수준의 절반에도 미치지 못합니다. 

Cohen & Steers의 부동산 전략 책임자인 Rich Hill은 "지난 10년 동안 대출이 줄어들고 있는 상황에서 재택근무로 인해 펀더멘털이 압박을 받고 있습니다"라고 말했습니다. "이 두 가지 요소로 인해 상업용 부동산 가치가 상당히 하락할 것입니다."

경제가 둔화되면서 문제가 발생할 수 있습니다. Hill은 미국 상업용 부동산 가치가 올해 약 20~25% 하락할 수 있다고 생각합니다. 사무실의 경우 감소폭이 더욱 가파르게 나타나 30%를 넘을 수 있습니다. 상업용 부동산 데이터를 제공하는 Trepp의 전무이사 Matt Anderson은 "오래전 보다 더 걱정이 된다"라고 말했습니다.

긴장의 징후가 증가하고 있습니다. Trepp에 따르면 대출자가 지불을 연체하는 상업용 사무실 모기지의 비율이 증가하고 있으며 세간의 이목을 끄는 채무 불이행이 헤드라인을 장식하고 있습니다. 올해 초 자산관리사 PIMCO가 소유한 집주인은 샌프란시스코, 뉴욕, 보스턴, 저지 시티에 있는 7개 사무실 건물에 대해 약 20억 달러에 달하는 부채를 갚지 못했습니다.

시중 은행에 미치는 영향

이는 은행이 해당 부문에 대한 광범위한 대출을 고려할 때 잠재적인 문제입니다. Goldman Sachs는 미국 사무실 대출의 55%가 은행 대차대조표에 있다고 추정합니다. 지난 3월 Silicon Valley Bank와 Signature Bank의 파산 이후 이미 압박을 받고 있는 지역 및 커뮤니티 은행이 전체의 23%를 차지합니다. 

Trepp에 따르면 Signature Bank(SBNY)는 올해 초 미국에서 10번째로 큰 상업용 부동산 대출 포트폴리오를 보유했습니다. 지난달 JPMorgan Chase와 기타 주요 은행으로부터 300억 달러의 생명선을 받은 First Republic(FRC)은 9위를 차지했습니다. 그러나 두 회사 모두 부동산 분야의 미국 선두 대출 기관인 Wells Fargo(WFC)와 같은 대형 경쟁사보다 부동산에 묶여 있는 자산의 비중이 훨씬 더 컸습니다. 

은행은 혼란에 빠졌지만 다른 곳에서는 더 큰 금융 위기가 닥칠 수도 있습니다. 지난 10년간 상업용 부동산 가격의 상승은 개발자와 은행가에게 보호 수단을 제공했습니다. 그러나 앞으로 몇 달 안에 통증이 증가할 수 있습니다. Trepp에 따르면 은행이 보유한 상업용 부동산 대출 중 약 2,700억 달러가 2023년 만기가 될 것이라고 합니다. 약 800억 달러(거의 3분의 1)가 사무실 부동산에 투자되었습니다.

가치 평가가 급락하면 은행으로부터 더 많은 지분을 확보하라는 요청을 받게 될 부동산 소유자의 재융자가 더욱 어려워질 것입니다. 일부 소유주, 특히 오래되고 덜 선호되는 사무실 건물의 소유자는 시장 상황을 고려할 때 비용을 들일 가치가 없다고 판단하고 단순히 열쇠를 돌려줄 수도 있습니다.

은행은 시간이 오래 걸리고 비용이 많이 드는 압류 절차를 시작하는 것보다 이 옵션을 선호할 수 있습니다. 그러나 이는 감가상각 자산을 소유하는 어려운 위치에 놓이게 합니다. 글로벌 상업용 부동산 서비스 대기업 존스 랑 라살(JLL)의 크리스티안 울브리히 최고경영자(CEO)는 우리가 이제 매우 자주 보게 될 시나리오라고 말했습니다. 그는 계속해서 문제는 그러한 상황에서 대출 기관이 무엇을 할 것인지, 그리고 은행이 "상당한 손실"을 감수해야 할 정도로 상당한 규모의 대출 포트폴리오를 보유하고 있는지 여부라고 말했습니다. 

 

 

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